Investir dans les SCPI
L’intérêt suscité par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’a jamais été aussi fort. Retour sur l’un des produits phares de l’année 2010 dont la collecte s’établit, sur un rythme annualisé, à plus d’un milliard d’euros !
Communément appelées « pierre papier », les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans pour autant acheter directement un appartement ou une maison. L’investissement porte ainsi sur l’acquisition de parts du capital de SCPI, qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.
Un investissement qui peut s’avérer très rentable. En attestent les loyers reversés par certaines SCPI qui ont atteint un rendement proche de 6 % en 2009 ! Ces excellents résultats s’expliquent par les capacités financières des SCPI qui leur permettent d’acquérir des biens de grande valeur.
En outre, la SCPI offre aux souscripteurs une certaine sécurité dans la perception de leurs revenus. En effet, la SCPI disposant de nombreux immeubles, les risques liés aux sinistres ou aux loyers impayés sont mutualisés et donc fortement réduits.
On distingue généralement deux grandes catégories de SCPI. D’une part, les SCPI dites « de rendement », qui représentent près de 90 % du marché des SCPI et investissent dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…), et qui se caractérisent par le versement de loyers importants. Et d’autre part, les SCPI dites « fiscales » qui ont vocation à acquérir des immeubles d’habitation et qui recherchent, comme leur nom l’indique, un gain fiscal et une éventuelle plus-value au moment de la revente. À ce titre, certaines SCPI fiscales offrent aux épargnants la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier.
Rappel le dispositif Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt de 25 %, étalée sur neuf ans, du montant de l’investissement. L’avantage fiscal étant plafonné à 300 000 €. Toutefois, ce taux devrait être abaissé par la loi de finances à partir du 1er janvier 2011.
Acquérir une maison ou un appartement n’offre aucune garantie, la valeur de ce bien pouvant varier au gré des conditions du marché immobilier. Une part de SCPI connaît les mêmes caractéristiques : c’est pourquoi il convient d’être vigilant quant à la qualité et la liquidité du produit.
Précision la liquidité du marché immobilier traduit la capacité d’un investisseur à acquérir ou à vendre rapidement une maison ou un appartement.
Pour réaliser le meilleur choix de SCPI dans un univers qui peut sembler parfois nébuleux, il convient de prendre les quelques précautions suivantes :
- avant d’investir dans une SCPI, veillez à ce que les investissements soient répartis de manière équilibrée. Évitez ainsi les sociétés ayant une trop grande dépendance vis-à-vis d’un secteur d’activité (entrepôts, murs de magasins…) ou d’un secteur géographique ;
- n’hésitez pas à demander l’historique des revenus qui ont été distribués aux associés les années précédentes. Ces chiffres vous donneront une idée plus précise des rendements réalisés par la SCPI ;
- enfin, il peut être intéressant de consulter le « report à nouveau » de la SCPI. Ce terme technique correspond, en fait, à la part de bénéfice qui n’a pas été distribuée aux associés. Cette « réserve » pourra ainsi permettre à la SCPI de maintenir le versement de dividendes en cas de défaillance de certains locataires.
La SCPI est une structure fiscalement transparente. Il appartient donc aux investisseurs qui perçoivent les loyers de déclarer à leur nom les revenus locatifs correspondants (déclaration n° 2044). Ces revenus seront alors taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En pratique, souscrire la déclaration de revenus fonciers ne présente pas de difficulté particulière dans la mesure où la société de gestion vous adressera directement toutes les informations nécessaires à cette fin.
Sachez, en outre, que si vous avez eu recours à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition de parts de SCPI, les intérêts d’emprunts seront déductibles de vos revenus fonciers. Quant aux plus-values immobilières réalisées lors de la cession de parts de SCPI, elles seront imposées de la même manière que si vous vendiez des biens immobiliers directement.
Publié le lundi 24 janvier 2011 - © Copyright SID Presse - 2011