Comment mettre fin à son bail commercial ?

Au sommaire :

• Au cours d’un bail commercial, la situation du locataire peut évoluer fortement au point que les locaux loués (ou les conditions du bail) peuvent se révéler inadaptés à ses besoins ou à ses capacités. Le locataire peut ainsi être amené à envisager de mett
• Solution n° 1 : éviter le renouvellement du bail
• Solution n° 2 : exercer sa faculté de résiliation triennale
• Solution n° 3 : convenir d’une résiliation amiable avec son bailleur
• Solution n° 4 : céder son fonds de commerce
• Solution n° 5 : arrêter son activité
• Solution n° 6 : constater un manquement grave du bailleur à ses obligations

Solution n° 2 : exercer sa faculté de résiliation triennale

En cours de bail, l’entreprise locataire peut, sous certaines conditions, mettre un terme de façon anticipée à son bail.

La loi offre la possibilité au locataire de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale. D’où l’expression communément utilisée, pour désigner le régime du bail commercial, de « bail 3/6/9 ».

Exemple : un bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1^er décembre 2011 pour se terminer normalement au 30 novembre 2020. Le preneur pourra mettre un terme anticipé pour la date du 30 novembre 2014, puis pour le 30 novembre 2017.

Mais attention, l’exercice de la faculté de résiliation triennale est soumis à de strictes conditions de forme et de délai (comme un congé donné à l’expiration du bail).

Ainsi, le locataire qui souhaite exercer sa faculté de résiliation triennale ne peut le faire que par un congé délivré par voie d’huissier.

À noter : un congé délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception serait inefficace.

S’agissant du délai, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours.

Exemple : si le locataire veut mettre fin au bail pour le 30 novembre 2014, il doit donner son congé au plus tard le 31 mai 2014.

Attention, le congé irrégulier par manquement aux conditions de forme est nul, de sorte qu’il ne met pas fin au bail. Le locataire reste alors redevable des loyers dus jusqu’au terme du bail ou, si un congé est par la suite régulièrement délivré, jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante.

Si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, son effet est repoussé, semble-t-il, à l’expiration de la période triennale suivante. S’il est donné pour une date prématurée, ses effets sont reportés à la date d’expiration du bail.

À noter : le contrat de bail peut apporter des aménagements à la faculté de résiliation triennale.
En particulier, le contrat de bail peut purement et simplement écarter cette faculté et donner au bail une durée ferme de 9 ans. À l’inverse, il peut permettre au locataire de résilier le bail à d’autres échéances que celles prévues par la loi : tous les ans ou à tout moment, par exemple.
Par ailleurs, si par principe le locataire peut exercer son droit de résiliation triennale sans avoir à verser d’indemnités au bailleur, là encore le contrat de bail peut en disposer autrement.

Publié le jeudi 02 janvier 2014 - © Copyright Les Echos Publishing - 2013