La sous-location d’un bail commercial
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La sous-location d’un bail commercial
Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail.
Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Ce qui n’est pas possible en cas de sous-location de la totalité des lieux loués. En effet, le locataire principal perd son droit au renouvellement du bail lorsqu’il a consenti une sous-location totale des locaux. Car le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Et dans le cas d’une sous-location totale, c’est le sous-locataire qui est devenu le propriétaire du fonds.
À noter : en cas de sous-location partielle, le locataire peut, en principe, demander le renouvellement du bail pour la seule partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds. De même, en cas de refus de renouvellement, il n’a droit à une indemnité d’éviction que pour cette seule partie.
De plus, le sous-locataire ne peut invoquer un droit de renouvellement auprès du locataire principal que dans la limite des droits de ce dernier. Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu’il a lui-même renoncé au renouvellement de son bail principal, et ce sans avoir à payer d’indemnité d’éviction, ni de dommages-intérêts au sous-locataire.
De même, le locataire principal ne peut pas être condamné à verser au sous-locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi du fait d’un refus de renouvellement du sous-bail dès lors que, suite au congé qui lui a été notifié par le bailleur, il n’a plus lui-même de bail et n’a donc plus la qualité pour offrir ou refuser le renouvellement.
À l’inverse, si le bail principal est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement. Si le locataire principal refuse le renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.
En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée dépend de la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée du bail principal.
Sachant que le sous-locataire a la possibilité, lorsque son bail est expiré et que le bail principal l’est également et qu’il n’est renouvelé ou a été résilié, de demander le renouvellement directement auprès du bailleur. Pour cela, trois conditions doivent être remplies :
- le bail principal est expiré ;
- le bailleur a expressément ou tacitement autorisé la sous-location ;
- si la sous-location est partielle, les lieux sont matériellement divisibles de ceux occupés par le locataire principal.
Publié le vendredi 25 mars 2022 - © Copyright Les Echos Publishing - 2022